第十二章 速度！速度！还是速度！ (第2/2页)

我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”
　　
　　卿云闻言讶然失笑。
　　
　　他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。
　　
　　漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。
　　
　　孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。
　　
　　这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。
　　
　　但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。
　　
　　规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。
　　
　　特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。
　　
　　4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”
　　
　　说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，
　　
　　“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。
　　
　　现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。
　　
　　资金管理上，我甚至做到了以天为单位。
　　
　　每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。
　　
　　所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。
　　
　　这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。
　　
　　拍下地块后，我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性的空间，我宁肯提高土地的购买价格。
　　
　　这不是在败家，而是我对整个房地产产业的长期看好，用眼前的利益来换时间。
　　
　　因为无论我怎么买，在随后地价快速上涨的过程中，我都是在便宜的时间入手的。
　　
　　同时，因为有我的存在，地方也会非常的欢迎，因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”
　　
　　说罢，他笑了笑，“当然，我也承认，这是我摊子铺的太大，太缺钱了导致的。”
　　
　　而后他却冲着卿云挤了挤眼睛，指了指公式，“但我相信，你会理解。”
　　
　　卿云哭笑不得点点头，“孙总，您可真是在做数学题啊，不断的求极限。”
　　
　　孙红兵也是一个学霸，15岁便考入武汉大学水利专业（武汉水利电力学院），21岁当很多人大学都还没毕业的时候，他便取得华清大学工学硕士学位。
　　
　　他不继续读下去的原因，仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满，认为学术界太无用了。
　　
　　“是的，就是不断的求极限，公式就摆在这里。
　　
　　房地产的本质就是速度，现金流的速度，一个关于速度的数字游戏，不断的挑战安全边界。
　　
　　只不过，我没掌握好这个平衡，所以出现了今天的困局。”
　　
　　孙红兵回答的很坦率，并没有避讳自己陷入困局的原因。
　　
　　卿云闻言心里却是明白了过来。
　　
　　如果仅仅从战略本身而言，孙红兵无疑是一个天才。
　　
　　他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。
　　
　　2001年的瞬驰年销售额不过8亿，行业霸主万可的年销售额45亿。
　　
　　2003年的瞬驰年销售额45亿，行业霸主万可是63亿。
　　
　　2004年的瞬驰年销售额达到了100亿，是万可和富利的总和。
　　
　　但是当时的王师一点都不慌。
　　
　　就在这一年，瞬驰的危机全面爆发。
　　
　　因为，这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局，毫无技术含量。
　　
　　2004年瞬驰的辉煌，不过是在垂死挣扎，因为早在2003年7月，瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。
　　
　　随着负数的叠加计算，快速周转下，资金池很快便会枯竭。
　　
　　瞬驰的行业第一，是一场悲壮的登顶。
　　
　　卿云拿起笔，开始在纸上算了起来。
　　
　　倒也不复杂，在孙红兵给定的几个参数下，很快所需资金便出来了。
　　
　　“29.6亿。”
　　
　　孙红兵点了点头，“大差不差，我算也是需要30亿左右，瞬驰才能渡过这一关。”
　　
　　秦天川听明白了，也就是说，孙红兵认为，此刻瞬驰终止一切拿地计划，在足量资金的支撑下，他是有把握在一年之内，将手里所有的楼盘开发销售完毕的。
　　
　　瞬驰，也就自然起死回生。
　　
　　秦天川摇了摇头，“但你这样做，在我看来没有任何意义。
　　
　　这么一来，一年后你把我的钱一还，你手里就只剩下几个亿现金而已。
　　
　　当然，比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说，增长的非常快了。
　　
　　但房地产公司，最核心的竞争力是地，而不是现金。
　　
　　只有现金，相当于是你把公司全部清盘了，重头来过。
　　
　　我且不说你耽误的发展时间，几个亿的现金，按照你刚刚测算的土地价格趋势，你在一线城市地都拿不起。”
　　
　　孙红兵耸了耸肩膀，“所以我建议您是增资入股，只要秦董你的资金在里面不撤走，一年后我就有钱继续拿地。”
　　
　　卿云笑了一下，“孙总，您这就说的不厚道了，实际上如果厚朴的资金不撤走，你根本无需停止拿地。”
　　
　　他敲了敲桌上的纸，“我爸的资金一进来，从现在到明年一季度末的缴款期限，还有9个月。
　　
　　你只需要不断的在三线城市拿地开发，按照你的速度，可以滚上两轮，足够支付土地款了。
　　
　　我算过，完全足够，30个亿，足以让你不受这次危机的影响。”
　　
　　孙红兵此时有点懊悔把公式写出来了。
　　
　　最烦这种不用草稿纸直接心算的学神。
　　
　　他叹了口气，为自己争辩了起来，“可是秦董也不吃亏啊，是股权，瞬驰获取的利润，他也能按比例享有啊。”
　　
　　没等秦天川发表意见，卿云却轻轻的说道，“可是，孙总，你怎么解释前段时间刚成立的‘荣创’这家公司呢？
　　
　　这家股权穿透后在你实际控制下的公司，拥有和瞬驰一模一样的经营范围，以及……
　　
　　一模一样的子公司架构。
　　
　　凡是瞬驰有项目的地方，荣创同样也有项目公司和物业管理公司的存在。
　　
　　孙总，您这举动有些耐人寻味啊。”
　　
　　孙红兵闻言目瞪口呆起来。
　　
　　这是他成立起来的备胎公司，非常隐秘，连自己公司的绝大部分下属都不知道，怎么远在锦城的秦天川翁婿却知道了。
　　
　　有叛徒！
　　
　　一定有叛徒！
　　
　　想到这里，孙红兵顿时心里一悸，这两翁婿，不会是早就看上了我这块肥肉了吧！
　　
　　“秦董，小卿总，听我解释，这是误会！天大的误会！”
　　
　　听到孙红兵开始叫自己‘小卿总’，卿云心里暗笑了起来。
　　
　　恐怕，这是商业场上第一个这么称呼自己的人。
　　
　　好想合个影。
　　
　　“我成立荣创，完全是因为我现在在筹划上市。
　　
　　保荐人认为我坐过牢，对上市构成了实质性障碍，要求我退出瞬驰的管理层，股权比例也要下降。
　　
　　所以，我必须给自己留条后路，毕竟代持是有风险的。”
　　
　　秦天川点了点头，表示理解。
　　
　　有的时候，上市的过程就是这么操蛋。
　　
　　要求公司创始人退出公司管理层才能上市，这是何其脑残的想法。
　　
　　偏偏，指南就是这么要求的。
　　
　　有过服刑记录的人，不得担任上市公司的管理层。
　　
　　(本章完)